Compromis ondertekend maar er klopt iets niet: wat kunt u doen? (2026)

Wat is een compromis juridisch gezien?

Een compromis, ook wel de onderhandse verkoopovereenkomst genoemd, is een volledig bindend koopcontract. Zodra beide partijen hebben ondertekend, is de verkoop juridisch tot stand gekomen. De notariële akte die later volgt, is enkel de formalisering van wat al werd overeengekomen.

Dat betekent dat wie terugkomt op een ondertekend compromis zonder geldige reden, de andere partij schadevergoeding verschuldigd is. Bij een standaard compromis bedraagt die vergoeding doorgaans 10% van de verkoopprijs.

Maar er zijn situaties waarin u wél rechtsgeldig kunt afwijken van het compromis. Die situaties bespreken we hieronder.

Situatie 1: Het compromis bevat een ontbindende voorwaarde

Veel compromissen worden ondertekend onder ontbindende voorwaarden. De meest voorkomende is de opschortende voorwaarde van het bekomen van een hypothecaire lening. Als u de financiering niet rondkrijgt binnen de afgesproken termijn en u kunt dit bewijzen via een weigeringsbrief van de bank, wordt het compromis automatisch ontbonden zonder schadevergoeding.

Andere mogelijke ontbindende voorwaarden zijn:

• Het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning
• De verkoop van uw eigen woning
• Een gunstig resultaat van een bodemonderzoek

Controleer uw compromis op dergelijke clausules. Als ze er zijn en de voorwaarde is niet vervuld, heeft u een uitweg.

Situatie 2: De verkoper heeft informatie verzwegen

Als de verkoper bewust informatie heeft achtergehouden die u had kunnen beïnvloeden in uw beslissing, is er sprake van bedrog of dwaling. Voorbeelden:

• Een stedenbouwkundige overtreding die de verkoper kende maar niet vermeldde
• Een lopende procedure of betwisting over de eigendom
• Verborgen gebreken die de verkoper kende en actief verborg
• Een erfdienstbaarheid of recht van doorgang dat niet werd meegedeeld
• Een foutieve opgave van de perceeloppervlakte of bewoonbare oppervlakte

In dergelijke gevallen kunt u de nietigheid van het compromis vorderen wegens bedrog of dwaling, of een prijsvermindering vragen. U heeft ook recht op schadevergoeding voor alle gemaakte kosten.

Situatie 3: Er zijn stedenbouwkundige problemen

Stedenbouwkundige overtredingen zijn een van de meest voorkomende problemen bij de aankoop van een woning. Een aanbouw zonder vergunning, een garagewoning die vergund is als berging of een zwembad dat nooit werd gemeld.

De verkoper is verplicht u te informeren over alle stedenbouwkundige aspecten van het pand, inclusief overtredingen. Als dat niet is gebeurd, heeft u opties:

• Ontbinding van de koop als de overtreding ernstig genoeg is
• Prijsvermindering in verhouding tot de kosten van regularisatie of afbraak
• Schadevergoeding als de verkoper de overtreding bewust verzweeg

Stedenbouwkundige problemen worden behandeld in een aparte gids op deze kennisbank.

Situatie 4: De notaris heeft een fout gemaakt

Als de notaris bij het opstellen van het compromis of de akte een fout heeft gemaakt, kan hij persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. Voorbeelden zijn een foutieve beschrijving van het goed, een vergeten hypotheek of een fout in de identiteitsgegevens van de partijen.

Een notaris is een openbaar ambtenaar en draagt een verzwaarde aansprakelijkheid. Fouten van de notaris kunnen leiden tot nietigheid van de akte of een schadevergoeding ten laste van de notaris.

Situatie 5: U wilt gewoon terugkomen op de deal

Als u van gedachte bent veranderd zonder geldige juridische reden, staat u zwak. U heeft twee opties:

Onderhandelen met de verkoper: soms is de verkoper bereid het compromis te ontbinden als u een vergoeding betaalt die lager is dan de standaard 10%. Dit vereist overleg en goodwill van beide kanten.

Juridische procedure: als de verkoper niet akkoord gaat, kan hij u dwingen de aankoop door te zetten of de volledige schadevergoeding vorderen. Een rechter zal u in de meeste gevallen veroordelen als er geen geldige ontbindingsgrond is.

Hoe snel moet u handelen?

Zodra u een probleem ontdekt, handelt u zo snel mogelijk. Hoe langer u wacht, hoe moeilijker het wordt om het compromis te ontbinden of schadevergoeding te vorderen. Bovendien nadert de datum van de notariële akte: eens die akte is verleden, zijn uw opties beperkter.

Concrete stappen:

• Documenteer het probleem zo volledig mogelijk
• Stuur een aangetekende brief aan de verkoper met uw bezwaren
• Raadpleeg onmiddellijk een advocaat vastgoedrecht
• Informeer uw notaris over het probleem
• Zet de datum van de notariële akte indien nodig on hold in overleg met uw notaris