Huurder wil niet vertrekken in België: uw rechten als verhuurder (2026)

Waarom weigeren huurders soms te vertrekken?

Begrijpen waarom een huurder niet vertrekt helpt u om de juiste aanpak te kiezen. De meest voorkomende redenen:

• De huurder betwist de geldigheid van de opzeg
• De huurder heeft geen andere woning gevonden en hoopt op meer tijd
• De huurder zit in financiële problemen en kan geen nieuwe huurwaarborg betalen
• De huurder is van mening dat u als verhuurder uw verplichtingen niet bent nagekomen
• De huurder negeert de situatie en hoopt dat u het laat gaan

In elk van deze gevallen heeft u als verhuurder een juridisch pad voorwaarts. Maar dat pad begint met de juiste documentatie.

Stap 1: Controleer of uw opzeg geldig was

Voordat u verdere stappen zet, controleert u of uw opzegging juridisch correct was. Een ongeldige opzeg geeft de huurder het recht om te blijven. Controleer:

• De opzegtermijn: voor een huurcontract van 9 jaar gelden termijnen van 3, 6 of 9 maanden afhankelijk van de reden van opzeg
• De opzegreden: voor bepaalde redenen (eigen gebruik, renovatie, verkoop) gelden specifieke regels en bewijsverplichtingen
• De opzegvorm: een opzeg via aangetekende brief of deurwaardersexploot is verplicht. Een gewone brief of een mondeling gesprek is niet geldig
• De ingangsdatum: de opzegtermijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand van kennisgeving

Als uw opzeg niet correct was, moet u opnieuw beginnen met een geldige opzeg. Een advocaat kan dit snel voor u nagaan.

Stap 2: Stuur een ingebrekestelling

Als uw opzeg geldig was maar de huurder blijft, stuurt u een aangetekende ingebrekestelling. Deze brief bevat:

• De vaststelling dat de huurder het pand na de einddatum nog steeds bezet
• De uitdrukkelijke vraag om het pand te verlaten tegen een bepaalde datum
• De mededeling dat u juridische stappen zal ondernemen als de huurder niet vertrekt

Een ingebrekestelling is geen wettelijke verplichting voor u kunt naar de rechter stappen, maar ze toont aan dat u de situatie serieus heeft aangepakt en geeft de rechter een volledig dossier.

Stap 3: Procedure voor de vrederechter

Als de huurder na de ingebrekestelling nog steeds niet vertrekt, stapt u naar de vrederechter van het arrondissement waar de woning gelegen is. U vraagt:

• Een vonnis tot uitdrijving: de rechter beveelt de huurder het pand te verlaten tegen een bepaalde datum
• Eventueel een bezettingsvergoeding: een vergoeding voor elke maand dat de huurder het pand onrechtmatig bezet na de einddatum

De procedure bij de vrederechter verloopt relatief snel. In urgente gevallen kunt u ook een kortgeding aanvragen waarbij een voorlopige maatregel wordt opgelegd in afwachting van het definitieve vonnis.

Hoe lang duurt de procedure?

Bij de vrederechter duurt een huurprocedure gemiddeld 2 tot 4 maanden van de indiening van het verzoekschrift tot het vonnis. In urgente gevallen kan een kortgeding sneller worden behandeld.

Na het vonnis heeft de huurder doorgaans 1 maand om het pand te verlaten. Als hij dat niet doet, kunt u een deurwaarder inschakelen om de uitdrijving te laten uitvoeren.

Mag u zelf de sloten vervangen of de huurder buiten zetten?

Eigenrichting, het zelf afdwingen van uw rechten zonder tussenkomst van een rechter, is strafbaar. U riskeert een strafrechtelijke veroordeling en een schadevergoeding aan de huurder als u:

• De sloten vervangt zonder toestemming van de rechter
• De huurder verhindert het pand te betreden
• Eigendommen van de huurder verwijdert of beschadigt
• Gas, water of elektriciteit afsluit om de huurder te dwingen te vertrekken

De enige legale manier om een huurder te verwijderen is via een vonnis van de vrederechter dat wordt uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder.

Bezettingsvergoeding: wat kunt u eisen?

Als uw huurder het pand onrechtmatig bezet na de einddatum heeft u recht op een bezettingsvergoeding. Dit is een vergoeding voor het gebruik van uw eigendom zonder rechtsgeldige titel.

De vergoeding bedraagt doorgaans de marktconforme huurwaarde van het pand, of de huurprijs die in het contract stond. De rechter kan ook een hogere vergoeding toekennen als u aantoont dat u schade lijdt die hoger is dan de normale huurwaarde. U kunt de bezettingsvergoeding vorderen vanaf de datum waarop het contract eindigde.

Wat als de huurder beweert dat uw opzeg ongeldig was?

De huurder kan voor de rechter betwisten dat uw opzeg geldig was. Veelvoorkomende verweren:

• De opzegtermijn was te kort
• De opzegreden was niet correct of niet bewezen
• De opzeg was niet in de juiste vorm verstuurd
• U heeft uw eigen verplichtingen als verhuurder niet nageleefd

Wat met de huurwaarborg?

De huurwaarborg mag u als verhuurder niet zomaar gebruiken om de bezettingsvergoeding te compenseren. U heeft daarvoor de toestemming van de huurder of een rechterlijk vonnis nodig. Na het vertrek van de huurder kunt u de waarborg aanwenden voor:

• Onbetaalde huur
• Bewezen schade aan het pand boven normale slijtage
• Bezettingsvergoeding als de rechter die heeft toegekend

Zonder akkoord of vonnis moet u de waarborg vrijgeven aan de huurder, ook als u meent recht te hebben op een vergoeding.

Wanneer heeft u een advocaat nodig?

Een advocaat huurrecht is sterk aanbevolen wanneer:

• De huurder de geldigheid van uw opzeg betwist
• De situatie al langer dan twee maanden aansleept
• Er ook achterstallige huur of schade aan het pand is
• U een bezettingsvergoeding wil vorderen
• De huurder zelf juridische stappen heeft ondernomen
• U twijfelt of uw opzeg procedureel correct was

Een goed opgebouwd dossier en een correcte procedure zijn de snelste weg naar het terugkrijgen van uw eigendom.

Hoe Recht In Uw Schoenen u helpt

Wij koppelen u gratis aan een Vlaamse advocaat huurrecht die past bij uw situatie. Eén exclusieve match, doorgaans contact binnen 24 uur. U kunt uw aanvraag indienen in 60 seconden en betaalt enkel uw advocaat, alleen als u beslist verder te gaan.