Huurwaarborg niet teruggekregen: wat zijn uw rechten?
De wettelijke spelregels in Vlaanderen
Sinds het Vlaams Woninghuurdecreet (2019) staat een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening op uw naam, of (bij persoonlijke borgstelling/bankgarantie) onder de afspraken van de gekozen formule. Vrijgave gebeurt nooit eenzijdig: ofwel met een onderling akkoord, ofwel met een rechterlijke beslissing.
Wat mag de verhuurder inhouden?
Enkel wat hij kan bewijzen op basis van:
- De tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrek (ondertekend door beide partijen of opgemaakt door een expert).
- Een vergelijking met de eindplaatsbeschrijving bij vertrek.
- Facturen of bestekken voor concrete herstellingen.
- Eventuele achterstallige huur of niet-betaalde lasten.
Wat mag hij NIET inhouden?
- Normale slijtage door bewoning (verouderde verf, kleine krasjes, lichte gebruikssporen).
- Herstellingen die ten laste van de verhuurder vallen (boiler, ramen, structurele elementen).
- Forfaitaire 'opfriskosten' zonder onderbouwing met facturen.
- Belastingen of onroerende voorheffing.
Welke termijn heeft de verhuurder?
De wet legt geen exacte termijn op, maar de rechtspraak hanteert 'binnen redelijke termijn', typisch 1 tot 2 maanden na de eindplaatsbeschrijving. Wacht u langer? Stuur een aangetekende ingebrekestelling.
De 4-stappenroute om uw waarborg terug te krijgen
1. Aangetekende ingebrekestelling
Vraag schriftelijk de vrijgave van uw waarborg, met verwijzing naar de eindplaatsbeschrijving en een redelijke termijn (14 dagen). Voeg uw rekeningnummer toe. Bewaar verzendingsbewijs.
2. Bemiddeling of advocaten-brief
Reageert de verhuurder niet of biedt hij slechts een deel aan? Een gerichte brief van een advocaat (huurrecht) kost typisch 200 tot 350 EUR en lost in veel gevallen het dispuut op zonder rechter.
3. Verzoekschrift bij de vrederechter
Voor huurgeschillen is de vrederechter van het kanton waar het pand ligt bevoegd. De procedure start met een goedkoop verzoekschrift (geen dagvaardingskosten) en bemiddeling is vaak verplicht. Reken op 3 tot 6 maanden tot uitspraak.
4. Uitvoering van het vonnis
Krijgt u gelijk en betaalt de verhuurder nog steeds niet? De gerechtsdeurwaarder kan de geblokkeerde rekening rechtstreeks deblokkeren of beslag leggen op andere goederen.
Hoe Recht In Uw Schoenen u helpt
Wij koppelen u gratis aan een Vlaamse advocaat huurrecht die uw dossier beoordeelt, vaak volstaat één gerichte brief om de waarborg vrij te krijgen. Eén exclusieve match, doorgaans contact binnen 24 uur.
Veelgestelde vragen
- Enkel als het pand bij vertrek niet 'bezemschoon' werd opgeleverd, en zelfs dan moet hij de werkelijke kost (factuur poetsfirma) bewijzen. Een forfait van 'standaard 200 EUR opfriskosten' zonder onderbouwing is niet afdwingbaar.